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中国式买房,房子登记在孩子名下酿大错,不看不知道,一看吓一跳

  • 分类:经典案例
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  • 来源:
  • 发布时间:2023-02-08 09:38
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【概要描述】

中国式买房,房子登记在孩子名下酿大错,不看不知道,一看吓一跳

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第一法商 2022-09-19 11:55 发表于山东

 

正文

很多父母出于对子女的爱,即使孩子未成年,也想在房产证上加上子女名字。那么怎么在房产证上加子女的名字呢?房产证上加子女的名字会有什么法律风险?

 

 

把房产登记在子女名下的好处:

 

    1.把房子直接登记在未成年子女名下,即方便又省钱,还能减少税费;

 

    2.房子可以作为婚前财产,不用担心子女离婚时房子遭分割;

 

    3.能给子女提供一定的经济保障;

 

    4.如果父母的生意失败,还能给父母留下一笔东山再起的资本。

把房产登记在孩子名下

 

可以体现你对孩子的爱

 

也给家长带来了以上所说的好处

 

但是把房产登记在孩子名下的风险

 

也是大大的

 

房产证上写子女的名字会有什么风险呢?

 

 

1、父母不能随意处置房产

  在加名容易去名难。按照法律规定,房产证上如果有未成年子女名字,父母不能随意转让、抵押,父母只有在证明是为了子女的利益时,才能处置孩子名下的财产。比如证明是为了未成年子女治病、出国留学等。子女长大成人后,父母想变卖、赠与、抵押房产,也只有在儿女委托的情况下,父母才有权处理。

 

2、子女购买新房需遵守二套房政策

  如果房产证上有子女名字,孩子成年后买婚房,孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税;如果房子的贷款还没有还清,首付需按二套房标准,贷款利率也可能上浮,买房的成本增多不少。

 

3、夫妻关系破裂,房产归属惹纠纷

  如果夫妻关系破裂,而房产证上有子女的名字,房产归属往往容易引来纠纷。例如,曾有一例,某夫妻共同出资购房,房产有自己、妻子和女儿名字,后来协议离婚,男方请求法院判令自己对这套房屋有二分之一的产权。经审理,法院认为,婚生子女作为房屋共有人,应占房产一半份额。另一半房产份额为夫妻二人共有,最后判决原告拥有四分之一产权。

 

4、以后子女不尽赡养父母的义务房子也不能被收回

  父母出资购房,把房产登记在子女名下,就意味着父母把这套房赠与了子女,只有子女才对这套房子拥有所有权。假如父母你那老之后,子女不尽赡养父母的义务,就算父母想收回房子,也会遇到很大的法律障碍。但是,作为父母在购房时可以要求子女根据《民法典》的相关规定设立居住权,以保障居住权益。

 

5、房子可能被孩子配偶继承

  如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,都有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着什么?就算房子是孩子的婚前财产,但是根据继承顺序的规定,孩子名下的房产也将被其配偶优先继承。

 

 

你永远不知道明天会发生什么

 

如果名字已经加上去了

 

怎么才能避免上述风险?

 

 

房产登记在子女名下如何规避风险?

 

 

1、可以做公证

  约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有房产,又不至于在遇到意外情况时被作为遗产分割。

 

2、进行房产份额变更

  直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。

 

3、从房产证上去名

  这个办法比较简单粗暴,但是可以说也是最实用的办法。增减产权共有人,等同于买卖,即把一半的产权份额转让给你,缴纳税费按照这个份额来交就可以。

 

  房产证上减子女名字,视为买卖,要收取契税。去掉名字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似,只需缴纳所占份额的契税,从1%3%不等。去当地交易中心过户,产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。

 

当然你也可以以赠与的方式去名,但同样要交手续费、登记费、契税等一系列费用。

 

 

 

最后算算各种过户成本

 

  当然房产证上都写父母的名字,那又会面临另外一个问题:未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最便捷,哪种最省钱?

 




继承法

  主要费用:登记费。需要到不动产登记中心办理不动产登记,需要缴纳不动产登记费80元。

 

  这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人携带死者死亡证明,房产证以及继承人身份证等材料(具体材料咨询房管局)直接到房管局转名即可!

 

  但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件:第一,是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效。

 

  从上述规定可见,采用继承法过户房产,继承人需要办出各种证明,期间要花费大量的时间和精力。

 




赠与法

  主要费用:个税+契税+公证费(并非强制要求)。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%(非强制性)。

 

  需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。

 




买卖法

  主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。

 

温馨提示

 

  给未成年孩子买房并非一切都有想象中那么美好,我们无从得知未来,父母也无法预料子女的成长,一旦产生与预期的“偏差”,可能父母子女双方都会受到不同程度的伤害。因此,赠与未成年子女房产这份“厚礼”,父母或许要三思而慎行。

 

来源:遇事找法,仅供参考

 

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山东明湖律师事务所主任,中国农工民主党山东省委员会社会与法制工作委员会副主任,山东政法学院兼职教授,山东省法学会刑法学研究会理事,山东省民营企业家协会理事,山东省律师协会刑事辩护业务委员会委员,济南市律师协会第八届理事会理事和刑事合规业务委员会副主任,济南市优秀律师,中国农工民主党优秀党员、先进个人。
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