二手房买卖合同是否具有法律效力
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- 发布时间：2011-10-27 11:05
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【概要描述】物权和债权不同生效要件的立法，不仅从法学理论上非常合理，并且有重要的实践意义。如果没有办理房屋产权登记，当事人之间订立的房屋买卖合同就无效，其结果就会鼓励一方违约，纵容和包庇违约的当事人，另一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会诚信和道德体系的建立。
二手房买卖合同是否具有法律效力
【概要描述】物权和债权不同生效要件的立法，不仅从法学理论上非常合理，并且有重要的实践意义。如果没有办理房屋产权登记，当事人之间订立的房屋买卖合同就无效，其结果就会鼓励一方违约，纵容和包庇违约的当事人，另一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会诚信和道德体系的建立。
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衣食住行向来是百姓关注的话题。随着经济的发展和人们收入水平的提高，商品房的价格急速攀升，商品房买卖也越来越成为人们关注的焦点。尤其是二手房的买卖过程中存在诸多法律难题，给民众带来不少困惑和麻烦。
2007年，甲购买一套期房，随即转卖给乙。双方订立书面合同约定价格33万元，要求房子交工时甲从开发商处取得房屋后立即交付乙，并协助乙办理过户手续，签字日期为2007年9月某日。价款于合同签字之日乙一次性向甲交付。2009年底房屋验收交付使用，2010年下发房产证。乙要求甲向其交付房屋并协助办理过户手续。此时房价已经大幅上涨，甲拒绝交付。乙起诉甲要求履行合同，甲以合同无效抗辩。
律师分析：此案中甲以没有办理房屋过户手续为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效。《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以甲认为合同买卖的房产为不动产，登记才发生法律效力，合同签订后没有登记所以不能发生法律效力。 乙认为，《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”所以合同成立不以物权成立为要件，双方的房屋买卖合同自双方签字时已经成立并生效。
其实甲乙双方讨论的是两个不同的法律关系。合同是否成立和生效讲的是债权的生效条件问题；而登记生效讲的是物权变动的生效条件问题。物权和债权不是同一概念。甲主张的未进行房屋产权登记买卖合同不能发生法律效力，是用物权概念偷换债权概念。物权和债权的生效条件不同，效力也不同。
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”换句话说，房屋买卖合同生效，不以办理房屋登记手续为条件。
所以，甲乙双方2007年签订的房屋买卖合同有效，甲应该向乙交付房屋，并协助甲办理房屋过户手续。
物权和债权不同生效要件的立法，不仅从法学理论上非常合理，并且有重要的实践意义。如果没有办理房屋产权登记，当事人之间订立的房屋买卖合同就无效，其结果就会鼓励一方违约，纵容和包庇违约的当事人，另一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会诚信和道德体系的建立。
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山东明湖律师事务所主任，中国农工民主党山东省委员会社会与法制工作委员会副主任，山东政法学院兼职教授，山东省法学会刑法学研究会理事，山东省民营企业家协会理事，山东省律师协会刑事辩护业务委员会委员，济南市律师协会第八届理事会理事和刑事合规业务委员会副主任，济南市优秀律师，中国农工民主党优秀党员、先进个人。
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