上海13层楼倒掉的法律问题分析

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发布时间：2009-07-03 13:44
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【概要描述】购房者和银行之间的借贷合同是否还有其他更好的解决办法，如果购房者不想恶意欠贷，但是确实也不想还，是否有更好的办法呢，我认为还有一个办法，那就是适用情事变更原则，要求解除借贷合同。显然在房屋已经倒掉的情况，要求借款人继续偿还借款，显然对购房者会构成重大不利，显失公平，因此按照情事变更原则，购房者应该可以要求解除借贷合同，该借贷合同解除后，应该恢复原状，购房者仍然需要将已经收到的款项归还给银行，但是还没有发生的借款利息可以不赔偿，原因在于该钱的利息还没有实际发生，所以对已经发生的利息需要赔偿，对没有发生的利息不需要赔偿。

上海13层楼倒掉的法律问题分析

【概要描述】购房者和银行之间的借贷合同是否还有其他更好的解决办法，如果购房者不想恶意欠贷，但是确实也不想还，是否有更好的办法呢，我认为还有一个办法，那就是适用情事变更原则，要求解除借贷合同。显然在房屋已经倒掉的情况，要求借款人继续偿还借款，显然对购房者会构成重大不利，显失公平，因此按照情事变更原则，购房者应该可以要求解除借贷合同，该借贷合同解除后，应该恢复原状，购房者仍然需要将已经收到的款项归还给银行，但是还没有发生的借款利息可以不赔偿，原因在于该钱的利息还没有实际发生，所以对已经发生的利息需要赔偿，对没有发生的利息不需要赔偿。

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上海13层楼倒掉的法律问题分析

1、买房者和开发商之间的法律关系

上海已经倒掉倒楼房还没有盖好交工，因此应该属于在建工程，因此购房者在购买时肯定属于期房买卖。根据我国期房预售的法律规定，只要符合预售的条件，即使房屋没有盖好，所签订的房屋预售合同仍然有效，即此时虽然处分的房屋不存在，还没有盖好呢，属于法律上所讲的无权处分行为，但是这个无权处分行为根据我国现有法律规定确是合法有效的。按照这个合法有效的合同，开发商应该按照合同的约定如期交付房屋，但是根据现在房屋已经倒掉，再重新盖起的可能性难度比较大，甚至说几乎是不可能的，也就是这个房屋预售合同不可能再如期履行，或者说卖方肯定将构成违约，不能如期交付房屋，此种情况完全符合我国合法中所规定的预期违约制度（违约行为发生于合同履行期届至之前的，为预期违约。预期违约又作先期违约，包括明示毁约和默示毁约。当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同，或者以自己的行为表明将不履行合同，即构成预期违约。（《合同法》第108条）），其中预期违约有明示和默示违约，本次事件属于默示的预期违约情况。而卖方不能交付房屋的行为显然构成根本违约，因此根据我国合同法的规定，根本违约的，可以要求解除合同。因此，本次事件的买房者可以通过行使解除权，要求解除本合同，合同解除后的法律后果包括恢复原状，赔偿损失等，开发商应该将已经收到的购房款退还给买房者，同时对造成买房者的损失进行赔偿，其损失应该仅限于实际损失。

2、买房者和银行之间的借贷法律关系

该借贷关系和买卖合同是两个法律关系，因此二者没有什么法律关系，借贷合同仍然有效，买房者应该继续偿还银行的借款，而且在签订这个借贷合同时往往将所购买的房屋一同抵押给银行，当然在房屋没有盖好交付的时候，此抵押合同虽然有效，但是抵押权却始终没有产生。那么，将来借贷者一旦拒绝还款的话，银行可以通过拍卖该抵押房产的方式保证自己的债权的实现，但是现在的问题是该房屋已经倒掉，所以买房者完全可以拒绝还贷，银行其实能够维护债权的手段也不是很多，买房者往往没有很多的财产，所以其欠银行的巨额的债权难以直接实现。当然如果按照上面的分析，如果买房者解除了购房合同的话，开发商肯定要赔偿购房者的损失，也就是说购房者又变成开发商的债权人，那么作为购房者的债权人银行，可以代位行使购房者的债权，通过行使代位权的方式实现自己的债权。但是问题是开发商到时候是否能够有财力承担赔偿责任呢，是否会破产呢，如果破产的话，那一切都将归于零。

另外，购房者和银行之间的借贷合同是否还有其他更好的解决办法，如果购房者不想恶意欠贷，但是确实也不想还，是否有更好的办法呢，我认为还有一个办法，那就是适用情事变更原则，要求解除借贷合同。显然在房屋已经倒掉的情况，要求借款人继续偿还借款，显然对购房者会构成重大不利，显失公平，因此按照情事变更原则，购房者应该可以要求解除借贷合同，该借贷合同解除后，应该恢复原状，购房者仍然需要将已经收到的款项归还给银行，但是还没有发生的借款利息可以不赔偿，原因在于该钱的利息还没有实际发生，所以对已经发生的利息需要赔偿，对没有发生的利息不需要赔偿。

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山东明湖律师事务所主任，中国农工民主党山东省委员会社会与法制工作委员会副主任，山东政法学院兼职教授，山东省法学会刑法学研究会理事，山东省民营企业家协会理事，山东省律师协会刑事辩护业务委员会委员，济南市律师协会第八届理事会理事和刑事合规业务委员会副主任，济南市优秀律师，中国农工民主党优秀党员、先进个人。

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